Immobilien · Steueroptimierung
Steueroptimierung mit Immobilien — Die 5 wichtigsten Vorteile
Der Staat fördert Immobilien-Kapitalanlagen durch ein umfangreiches System steuerlicher Abzüge. Wer es kennt, zahlt deutlich weniger.
Steuerrecht
Wie Steueroptimierung mit Immobilien funktioniert
Vermietete Immobilien werden in Deutschland steuerrechtlich als Einkunftsquelle behandelt. Das bedeutet: Alle Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen, mindern die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
In den ersten Jahren übersteigen die abzugsfähigen Kosten (AfA + Zinsen) häufig die Mieteinnahmen. Dieses steuerliche Minus (Verlust aus V&V) kann mit anderen positiven Einkünften — z. B. dem Gehalt — verrechnet werden. Das Finanzamt erstattet de facto einen Teil deiner Lohnsteuer.
Die 5 Steuervorteile
Was du von der Steuer absetzen kannst
AfA — Gebäudeabschreibung
2 % des Gebäudewertes jährlichDie wichtigste Steuerersparnis. Bei einem Gebäudewert von 160.000 € (Kaufpreis 200.000 €, Grundstück 40.000 €) ergibt das 3.200 € jährliche Absetzung — unabhängig davon, ob tatsächlich ein Verschleiß eintritt.
Finanzierungszinsen absetzen
100 % der Zinsen als WerbungskostenAlle Zinsen, die du an die Bank zahlst, können vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgesetzt werden. Besonders in den ersten Jahren mit hohem Zinsanteil ist dieser Posten enorm.
Instandhaltungskosten
Reparaturen sofort abziehbarKosten für Reparaturen, Wartungen und Modernisierungen können als Werbungskosten geltend gemacht werden — entweder sofort (Erhaltungsaufwand) oder über die Nutzungsdauer verteilt (Herstellungsaufwand). Deine Steuerberatung entscheidet die optimale Einstufung.
Verwaltungs- & Nebenkosten
Hausverwaltung, Grundsteuer, VersicherungHausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Rechtskosten, WEG-Verwaltergebühren und ähnliche laufende Kosten sind vollständig absetzbar. Bei einer Eigentumswohnung kommen regelmäßig 1.500–3.000 € pro Jahr zusammen.
Werbungskosten
Fahrtkosten, Steuerberater, BüroFahrten zur Immobilie (0,30 €/km), Steuerberatungskosten, Fachliteratur, Telefonkosten und anteilige Bürokosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Auch Maklerkosten bei der Mietersuche sind absetzbar.
Gesamtrechnung
Steuerersparnis bei einem Objekt für 200.000 €
Illustratives Beispiel. Steuersatz 42 %, Gebäudewert 160.000 €, Finanzierungszinsen 4.800 €/Jahr, laufende Kosten 2.200 €/Jahr.
Dies ist keine Steuerberatung. Für deine individuelle Steueroptimierung empfehlen wir einen Steuerberater — wir vermitteln gerne einen spezialisierten Partner.
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FAQ · Steuern
Häufige Steuerfragen
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung". Bei vermieteten Wohnimmobilien können 2 % des Gebäudewerts (nicht Grundstückswerts) jährlich über 50 Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Bei Gebäuden, die vor 1925 gebaut wurden, gilt ein erhöhter Satz von 2,5 % über 40 Jahre.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Immobilie absetzen?
Absetzbar sind: Finanzierungszinsen, AfA (2 % des Gebäudewerts/Jahr), Verwaltungskosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Fahrten zur Immobilie, Steuerberaterkosten und weitere Werbungskosten.
Wie viel Steuern spare ich mit einer Kapitalanlage Immobilie?
Die Steuerersparnis hängt vom individuellen Steuersatz ab. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € (Gebäudewert 160.000 €) und einem Steuersatz von 40 % beträgt die jährliche Ersparnis allein durch AfA und Zinsen ca. 1.500–3.000 €.
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